Vários são os abusos cometidos pelas construtoras e bancos nos contratos de financiamento imobiliário. Neste artigo tentaremos diagnosticar os abusos mais corriqueiros previstos nos contratos de compra e finaciamento da casa própria e apontar a solução que a jurisprudência tem dado aos casos apresentados.
Danos morais por negativa de crédito após sua pré-aprovação
São vários os casos em que determinada empresa pré-aprova o crédito e posteriormente, após efetuar a cobrança de valores a título de financiamento imobiliário, nega o crédito.
Ao analisarmos Recurso Cível Nº 71002520518, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Fernanda Carravetta Vilande, Julgado em 23/06/2010, nos deparamos com o seguinte caso:
O consumidor adiantou valores a título de financiamento imobiliários, pois teve seu financiamento pré-aprovado, mas após seis meses o crédito foi negado sem motivo aparente. A empresa foi condenada a devolver os valores cobrados de forma indevida, bem como teve que efetuar o pagamento de indenização por danos morais ao consumidor. A seguir destacamos dois trechos do acórdão:
Repetição do indébito:
Contudo, a devolução dos valores deve ser procedida de maneira simples, e não da forma dobrada como requer o autor. Isto porque, em que pese o caso em tela tratar de relação de consumo, os valores desembolsados pelo autor não eram indevidos, porque parte integrante do contrato de financiamento, que não veio a se concretizar, de modo que não restaram preenchidos os requisitos autorizadores da repetição do indébito em dobro, elencada no parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.
Danos morais:
O fato de ter sido ludibriado, com a aprovação do crédito para financiamento, e, após seis meses, ter sido negado sem motivo aparente, comprova a má prática comercial das empresas demandadas e sua desconsideração frente ao consumidor, que, no intuito de angariar o cliente, ofereceram proposta para concessão de crédito em tempo exíguo, vindo a ser tal crédito negado depois de transcorrida a metade de um ano, causando mais que uma mera expectativa ao consumidor, caracterizando a ofensa à esfera íntima.
Assim, a condenação pelos danos extrapatrimoniais fixada tem o escopo de evitar a reiteração da prática abusiva, com caráter precipuamente dissuasório.
Eis a ementa:
EMENTA: REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CRÉDITO PRÉ-APROVADO. NEGATIVA DE CONCESSÃO DE CRÉDITO TRANSCORRIDOS MAIS DE SEIS MESES DA APROVAÇÃO PRÉVIA. DANO MORAL CONFIGURADO, DIANTE DOS TRANSTORNOS EXPERIMENTADOS PELO DEMANDANTE, QUE ULTRAPASSARAM A ESFERA DOS MEROS DISSABORES COTIDIANOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO ARBITRADO EM VALOR RAZOÁVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS, QUE DEVEM SER RESSARCIDOS NA FORMA SIMPLES. RECURSOS IMPROVIDOS. (Recurso Cível Nº 71002520518, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Fernanda Carravetta Vilande, Julgado em 23/06/2010)
Capitalização dos juros (Tabela Price)
Nos financiamentos imobiliários é vedado a capitalização dos juros, que muitas vezes é decorrência da utilização da Tabela Price. A Capitalização, segundo o IBEDEC, infla o preço pago pelo consumidor em mais de 20% no preço final do imóvel.
Vejamos como a jurisprudência tem se pronunciado sobre este assunto, citamos o voto na Apelação Cível Nº 70028685964, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Francisco Pellegrini, Julgado em 30/03/2010:
O sistema Price, embora haja entendimentos em sentido contrário, é aquele em que cada prestação mensal é calculada de maneira que parte dela paga os juros e parte amortiza o saldo devedor. Entretanto, como os juros são calculados por ocasião de cada parcela, incidem sobre o saldo devedor e são embutidos neste, implicando, assim, a incidência de juros sobre juros, o que configura a prática do anatocismo, a onerar excessivamente o devedor…
Como se sabe, a incidência da capitalização somente é admitida nas hipóteses autorizadas em lei, nos casos de crédito rural (Decreto-Lei nº 167/67), crédito industrial (Decreto-lei nº 413/69), crédito comercial (lei nº 6.840/80), e na hipótese prevista no art. 4º da Lei 22.626/33, que trata dos saldos líquidos em conta-corrente. Assim, tratando-se de contrato de financiamento relativo à compra e venda de imóvel com pagamento do saldo do preço em parcelas mensais e consecutivas, inadmissível a capitalização dos juros em qualquer periodicidade.
Neste acérdão consta a seguinte jurisprudência:
…Aplicação da Tabela Price. Neste sistema os juros crescem em progressão geométrica e não em progressão aritmética, caracterizando juros sobre juros ou anatocismo. É na prestação da Price que estão “disfarçados” os juros compostos, porque não são incluídos e nem abatidos do saldo devedor, mas sim, compõem, os juros compostos, a prestação, em virtude da função exponencial contida na fórmula do Sistema Price. Em tais circunstâncias, o mutuário paga mais juros em cada prestação, em prejuízo da amortização do débito, de modo que o saldo devedor – dado de extrema relevância para o financiado ou mutuário – no sistema da Tabela Price não tem qualquer relevância e serve ‘apenas’ como ‘conta de diferença’, em prejuízo do mutuário. Assim, no sistema Price, o saldo devedor não é propriamente o saldo devedor ‘real’, mas se configura tão-somente como simples e mera conta de diferença. Dizer que não se adicionam juros ao saldo devedor, não é o mesmo que dizer que não se cobram juros compostos ou capitalizados. É evidente que, se o mutuário já paga mais em função dos juros compostos incluídos nas parcelas mensais, resulta óbvio que não pode haver adição de juros ao saldo devedor, quer porque o mutuário já pagou juros maiores na parcela, quer porque seria duplo abuso ou duplo anatocismo, o qual restaria induvidosamente configurado se o mutuário, além de já pagar juros sobre juros nas parcelas, tivesse ainda que ver adicionados mais juros ao saldo devedor, sobre o qual seriam calculados novos juros que comporiam as seguintes e sucessivas parcelas, as quais, por sua vez, em face da sistemática da Price, possuem também juros embutidos, que, por evidente, seriam calculados sobre os juros que teriam sido, assim, antes, adicionados ao saldo devedor. Seria, portanto, o supra-sumo do abuso ou do anatocismo. Quando se afirma que a Tabela Price não adiciona juros ao saldo, na verdade está-se dizendo, de forma não expressa, mas implícita, que o saldo devedor será mera conta de diferença, porque serão cobrados juros maiores, em progressão geométrica pela função exponencial da Price, acarretando cobrança por taxa superior à contratada, em prejuízo da amortização do saldo devedor, que, de outra forma, seria muito menor. Ora, cobrar juros maiores na prestação, em prejuízo da amortização do saldo devedor, o qual poderia ser menor se a amortização fosse maior, tem o mesmo resultado, do ponto de vista da abusividade, que incluir no saldo devedor juros não cobrados na parcela, formando um novo saldo sobre o qual incidem novos juros. A conclusão é intuitiva: não capitaliza os juros no saldo devedor porque capitaliza na prestação, em função do cálculo de taxa sobre taxa, juros sobre juros, ou simplesmente, de maneira mais técnico-matemática: em virtude da função exponencial, que caracteriza progressão geométrica, contida na fórmula da Tabela Price. O custo total do financiamento não é a simples soma das parcelas mensais do prazo do contrato, ou a mera multiplicação do valor da parcela inicial pelo número de parcelas do prazo pactuado. Isto porque, após o pagamento de cada parcela, é como se o credor fizesse a reaplicação ou nova aplicação do saldo devedor em relação ao mutuário, de modo que, quando mais longo for o prazo do contrato, maior é o ganho em juros de juros ou juros capitalizados. Esse efeito só é matematicamente percebido quando apurada a incidência do juro retornado de maneira inversamente proporcional ao prazo transcorrido, sobre cada parcela que representa a fração de devolução no tempo do capital emprestado. Doutrina de José Jorge Meschiatti Nogueira, na obra Tabela Price – Da Prova Documental e Precisa Elucidação do seu Anatocismo, Ed. Servanda, 2002. Cálculos demonstrativos e comparativos de juros lineares, de juros pela Tabela Price e de juros com capitalização anual sem aplicação da Tabela referida. As prestações devem ser calculadas sem aplicação da Tabela Price, com capitalização apenas anual dos juros… (Apelação Cível nº 70002065662, 1ªCâmara Especial Cível do TJRS, Rel. Des. Adão Sérgio do Nascimento Cassiano, j. em 23/10/2002)
Vejamos outra ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. TABELA PRICE. Inviável a utilização da Tabela Price para a amortização dos contratos de financiamento imobiliário, diante da vedação ao anatocismo. Precedentes. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70032739062, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mário Crespo Brum, Julgado em 24/03/2010)
O Tribuna Regional Federal da 4ª Região tem posicionamento mais restritivo para o reconhecimento do anatocismo conforme se verifica no seguinte julgado:
EMENTA: DIREITO ADMINISTRATIVO. SFH. MÚTUO HABITACIONAL. CONTRATO SUB-ROGADO AO AUTOR. NOVAÇÃO. DIREITO À REVISÃO. TABELA PRICE. ANATOCISMO. 1. A transferência do contrato de financiamento, com anuência do credor, significa a novação do contrato, inviabilizando ao novo mutuário a discussão do financiamento anterior. 2. É vedada a prática de anatocismo, todavia, nem a simples utilização da tabela Price, nem a dicotomia - taxa de juros nominal e efetiva - são suficientes a sua caracterização. Somente o aporte dos juros remanescentes decorrentes de amortizações negativas para o saldo devedor caracteriza anatocismo. No caso dos autos, o exame das planilhas de evolução do financiamento demonstram sua não ocorrência. (TRF4, AC 2003.70.00.047913-8, Quarta Turma, Relatora Marga Inge Barth Tessler, D.E. 14/06/2010)
Coeficiente de Equalização de Taxas – CET
Trata-se de um critério de reajuste das prestações do financiamento imobiliário, que quando previsto conjuntamente com o Plano de Equivalência Salarial – PES, torna-se ilegal. O ilustre Desembargador do TJRS Marco Aurélio dos Santos Caminha em seu voto na Apelação Cível Nº 70031749377 lecionou que
A partir da simples leitura do instrumento contratual, verifica-se que a ré não limitou o reajuste das parcelas ao Plano de Equivalência Salarial – PES, incluindo, nos parágrafos da cláusula décima quarta do contrato (fls. 41-42), um segundo critério de reajuste, a partir a aplicação do Coeficiente de Equalização de Taxas.
Ocorre que a implementação de um sistema dúplice de correção das prestações de um mesmo mútuo onera demasiadamente o contrato, mostrando-se inadmissível em face das regras de direito consumerista.
Saliente-se que este Tribunal tem reiteradamente declarado a nulidade da cumulação dos sistemas PES e CET…(Apelação Cível Nº 70031749377, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 13/05/2010)
A ilustre Desembargadora do TJRS Iris Helena Medeiros Nogueira, proferiu o seguinte voto sobre o tema na Apelação Cível Nº 70032604217:
Com efeito, conforme cláusula oitava e parágrafos da escritura pública nº 1599, o Coeficiente de Equalização de Taxas foi estabelecido com o objetivo de prevenir e corrigir eventuais diferenças decorrentes da adoção de índices não uniformes para a correção do saldo devedor.
Por isso, esta Corte tem assentado entendimento de que o CET constitui, em realidade modalidade de remuneração do empréstimo que distorce o contrato e implica sobreposição de taxas com a mesma finalidade, motivo pelo qual sua incidência em quaisquer percentuais deve ser afastada.
A propósito, são inúmeros os julgados deste Tribunal:
“EMPRÉSTIMO HIPOTECÁRIO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. CAIXA DE PREVIDÊNCIA PRIVADA PREVI. AÇÃO REVISIONAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Lei n.º 8.078/90. A incidência do CDC nos contratos de financiamento habitacional está restrita aos serviços prestados pelo agente financeiro, descabendo seu manejo em revisão das cláusulas do contrato que digam com os custos da operação financeira, por não se enquadrar no conceito de relação de consumo. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICES DA POUPANÇA. APLICAÇÃO DA TAXA REFERENCIAL TR. Fixado pelo contrato os índices da poupança a servirem de indexador à correção monetária, a TR deve incidir pelo período em que tiver remunerado os depósitos das cadernetas. Afastamento de previsão contratual que autoriza ao mutuante eleger índice de correção monetária ao seu exclusivo critério. SEGURO. OBRIGATORIEDADE. AFASTAMENTO DA VINCULAÇÃO A SEGURADORA PRÉ-ESTABELECIDA. A contratação de seguro com vista à defesa do patrimônio garantidor do mútuo é obrigatória. Afastamento da vinculação a seguradora pré-estabelecida pelo mutuário venda casada. SALDO DEVEDOR. PRESTAÇÕES. AMORTIZAÇÃO. Os valores de amortização pelo pagamento das prestações devem ser abatidos do saldo devedor após a incidência da atualização monetária pelo decurso do período do mês civil que lhe antecede. COEFICIENTE DE EQUALIZAÇÃO DE TAXAS CET. Cobrado do mutuário percentual sobre o total do montante do contrato a título de fundo de liquidez, para responder pelo saldo devedor, é de se afastar o CET, pois caracterizada a sobreposição de taxas destinadas ao mesmo objetivo. DEVOLUÇÃO DE VALORES EM DOBRO. QUITAÇÃO DO DÉBITO. DESCABIMENTO. Incabível a devolução em dobro de valores pagos a maior, porquanto não houve exigência indevida. As alterações que resultam em modificação das prestações apenas se cristalizam com o provimento judicial. Diferenças devem ser restituídas de modo simples, procedendo-se compensação com o débito por conta do mútuo revisando. Procedente apenas em parte o pedido inicial, inviável a declaração de quitação do débito, insuficientes os depósitos por consignação. Proveram em parte ambas as apelações. Unânime.” (Apelação Cível Nº 70010290500, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Alberto Schreiner Pestana, Julgado em 25/05/2006).
“REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PREVI. PRELIMINAR DE NOVAÇÃO DO CONTRATO AFASTADA. NÃO INCIDÊNCIA DO CDC. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. ABUSIVIDADE DO COEFICIENTE DE EQUACIONAMENTO DAS TAXAS (CET). MULTA COMPENSATÓRIA REDUZIDA PARA 2%. IMPOSSIBILDIADE DE REEMBOLSO DOS VALORES PAGOS PARA O FUNDO DE QUITAÇÃO POR MORTE. MANUTENÇÃO DA DECISÃO QUE AFASTOU O DESCONTO EM FOLHA DE PAGAMENTO ATÉ A LIQUIDAÇÃO DOS VALORES. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA Não se verifica a alegada novação no caso concreto, mesmo que firmado novo contrato, pois a dívida é a mesma. Tratando-se de contrato de financiamento, não incide o Código de Defesa do Consumidor em seus custos. A regra nos modelos de amortização para o contratos de financiamento a longo prazo é a que permite a capitalização mensal dos juros. Não se justifica, entretanto, o CET, pois se trata de remuneração do capital oculta, desvirtuando o contrato. A multa contratual de 10% se mostra abusiva à luz do ordenamento jurídico, especialmente após a Lei nº. 9.298/96, razão pela qual deve ser reduzida para 2%. Os valores pagos referentes ao Fundo de Quitação por Morte estão adequados à função social do contrato, sendo de extrema importância para a sistemática em questão, com o que não podem os mutuários ser reembolsados, ainda que não utilizado o fundo. Diante da reconhecida necessidade de revisão do contrato, mostra-se prudente impossibilitar o desconto em folha de pagamento até a liquidação dos valores, pois o referido desconto estava sendo realizado a maior. A verba honorária fixada aos patronos dos autores merece majoração, especialmente em razão do valor da causa e do zelo profissional, na forma do art. 20, § 4º do CPC. REJEITADA A PRELIMINAR. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (Apelação Cível Nº 70015728140, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Ary Vessini de Lima, Julgado em 19/10/2006).
“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO REVISIONAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ENTIDADE DE PREVIDÊNCIA PRIVADA. PREVI. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DO PACTO E INCIDÊNCIA DO CDC NA ESPÉCIE. SÚMULA 321 DO STJ. CORREÇÃO DAS PRESTAÇÕES E OBSERVÂNCIA À VARIAÇÃO SALARIAL. No que tange às prestações, o contrato prevê que seriam reajustadas sempre que o Banco do Brasil S.A. conceder elevação geral de vencimento padrão do seu pessoal em atividade, procedendo-se à correção no mesmo percentual obtido pela categoria funcional (posto efetivo). No caso, não restou demonstrada a alegação dos mutuários de que a ré tenha desrespeitado os índices dos reajustes ajustados, pelo contrário, a prova pericial corrobora a evolução da prestação conforme o contrato. VARIAÇÃO SALARIAL E ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. A variação salarial estipula critérios para atualização do valor da prestação e não do saldo devedor. CRITÉRIO DE REAJUSTE. CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA UTILIZADO PARA O REAJUSTE DOS DEPÓSITOS DE POUPANÇA. LEGALIDADE. REGULARIDADE DA UTILIZAÇÃO DA TAXA REFERENCIAL TR. PREVISÃO EXPRESSA DE NÃO-INCIDÊNCIA DOS JUROS DE 0,5% COMO COMPONENTE DA POUPANÇA. Legalidade da previsão contratual de reajuste do saldo devedor pelo índice de atualização monetária utilizado para o reajuste dos depósitos de poupança, que atualmente é a Taxa Referencial TR. E quanto à utilização da TR como índice de correção monetária, não há ilegalidade, já que previamente contratada, e também porque é legalmente prevista pela Lei 8.177/91. Súmula 295 do STJ. COEFICIENTE DE EQUALIZAÇÃO DE TAXAS CET. MANUTENÇÃO DO AFASTAMENTO. ABUSIVIDADE. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS. O sistema Price consubstancia acumulação mensal de juros e configura capitalização. Afasta-se a incidência da Tabela Price, adotando-se o método de cálculo de juros simples. SALDO DEVEDOR. AMORTIZAÇÃO. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. Os valores de amortização pelo pagamento das prestações, devem ser abatidos do saldo devedor após a incidência da atualização monetária, caso contrário, ocasionaria desequilíbrio contratual e o enriquecimento indevido do autor. FUNDO DE QUITAÇÃO POR MORTE FQM. LEGALIDADE. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. Viável, na forma simples, por aplicação do CDC. Admissível a compensação. APELAÇÃO DOS AUTORES PROVIDA EM PARTE. APELAÇÃO DA RÉ DESPROVIDA.” (Apelação Cível Nº 70020765442, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marilene Bonzanini Bernardi, Julgado em 02/04/2008). (Apelação Cível Nº 70032604217, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Iris Helena Medeiros Nogueira, Julgado em 20/01/2010)
Sobre o tema merece ser citada a seguinte ementa:
Ação de revisão contratual. Escritura pública de compra e venda firmada com a PREVI - entidade de previdência privada. Aplicabilidade do CDC. Juros remuneratórios de 6% ao ano, acrescidos de 1% na inadimplência não são abusivos. Os percentuais cobrados a título de coeficiente de equalização de taxas constituem-se em juros sem razão jurídica instituídos exclusivamente em benefício do credor. Abusividade. Legalidade na utilização da tabela price. Apelo parcialmente provido. (Apelação Cível Nº 70023315013, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Denise Oliveira Cezar, Julgado em 23/04/2008)
No entanto, há posições jurisprudênciais que consideram lícita a cobrança do CET:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PRELIMINAR DE SENTENÇA CITRA PETITA. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. Pedido de repetição do indébito que não foi apreciado na sentença. Valores pagos a maior que devem ser repetidos de forma simples, compensando-os com o saldo devedor. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. O CDC é aplicável ao presente contrato, na medida em que a PREVI atua como prestadora de serviços. JUROS REMUNERATÓRIOS. Lícita a previsão contratual que prevê a possibilidade de elevação da taxa de juros em caso de desvinculação do mutuário da PREVI. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. No caso é vedada a capitalização mensal, permitida apenas a anual. CORREÇÃO MONETÁRIA. Correta a adoção pela sentença do INPC, que comumente é utilizado como substituto ao BTN. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO. Não há ilegalidade no sistema de amortização adotado, que é aceito pelo STJ inclusive nos contratos vinculados ao SFH. COEFICIENTE DE EQUALIZAÇÃO DE TAXAS. Lícita a previsão contratual que prevê a aplicação dos CETs. SEGUROS. Não há ilegalidade na exigência dos seguros previstos no instrumento, já que possuem finalidades distintas, mas não pode ser imposta a seguradora. Apelos parcialmente providos. (Apelação Cível Nº 70018706424, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Roberto Felix, Julgado em 12/03/2008).
Exemplo de cláusula prevendo cobrança de CET:
Cláusula 12. Que, sobre as prestações mensais de amortização do saldo devedor será aplicado um "Coeficiente de Equalização de Taxas - CET", destinado a prevenir e/ou corrigir eventuais diferenças decorrentes da adoção de índices não uniformes para correção do saldo devedor e das prestações respectivas de amortização e, bem assim, da não coincidência dos períodos de incidência de uns e outros.
Parágrafo primeiro. Sobre as prestações iniciais incide um CET de 5% do seu valor, já incorporado à importância mencionada na cláusula sexta, acima.
Parágrafo segundo. Anualmente, ao ensejo da data-base para reajuste salarial dos funcionários em atividade do Banco do Brasil S.A., o valor da prestação de amortização do saldo devedor, após o reajuste previsto na cláusula 1ª, será acrescido de um CET de 1% (um por cento).
Parágrafo terceiro. O "CET" previsto no parágrafo anterior incidirá mesmo na hipótese de, por ocasião da respectiva data-base, não ocorrer elevação geral de vencimento-padrão dos funcionários em atividade do Banco do Brasil S.A.
Parágrafo quarto. O valor das prestações mensais de amortização do saldo devedor será acrescido ainda de um CET de 6% (seis por cento) e de um de 3% (três por cento) a partir dos meses em que, após a presente data, ocorrerem, respectivamente, a primeira e a segunda promoções da associada.
Da possibilidade de revisão contratual em razão da diminuição da renda
Nos contratos de financiamento imobiliário é possível que conste cláusula limitando o percentual da renda do mutuário que irá adimplir as prestações do financiamento. Hevendo este limite, quando a renda do mutuário diminuir, é evidente que as parcelas deverão ser reajustadas caso já estejam no limite previsto da referida cláusula. Para melhor entendimento citamos um exmplo extraído do Tribunal Regional da 4ª Região:
EMENTA: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PES. PCR. REDUÇÃO DE RENDA. RENEGOCIAÇÃO. RESTITUIÇÃO DO INDÉBITO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. A capitalização de juros na Tabela Price somente se dá na ocorrência de amortizações negativas, caso em que a parcela de juros não paga mensalmente com o adimplemento da prestação seja agregada ao saldo devedor, sujeitando-se à incidência de novos juros. Precedentes. 2. Para afastar qualquer possibilidade de capitalização de juros, não tendo sido quitada integralmente a prestação devida, deve-se primeiro amortizar o capital e, após, direcionar a parcela de juros impagos a uma conta apartada do saldo devedor, sobre a qual incidirá somente correção monetária e capitalização anual. 3. É assegurado aos autores o direito à renegociação contratual em razão da redução de renda, mediante a dilação do prazo de financiamento dentro dos limites previstos no contrato, conforme expressa previsão contratual e legal (parágrafos 5º e 6º do artigo 9º do Decreto-Lei n° 2.164, com a redação dada pelo artigo 22 da Lei n° 8.004/90). No entanto, as prestações impagas no período anterior à redução da renda não estão abrangidas pela cláusula protetiva. 4. Na hipótese de haver valores eventualmente pagos a maior pela parte autora, a sua restituição deverá se dar na forma de compensação com as prestações vincendas. 5. Invertida a distribuição sucumbencial, deve a parte autora responder pelas custas e honorários advocatícios - cuja exigibilidade resta suspensa ante o deferimento do benefício de assistência judiciária gratuita. (TRF4, AC 2003.71.13.003239-0, Terceira Turma, Relator Fernando Quadros da Silva, D.E. 26/05/2010)
Neste julgado consta o seguinte voto do relator:
Quanto à possibilidade de renegociação da dívida, ela está assegurada tanto pela legislação em vigor como pelo intrumento contratual. Confiro.
O contrato foi firmado em 16 de dezembro de 1997 e, conforme consta no item 11 da letra C (fl. 20) foi firmado o percentual máximo de 21,90% de comprometimento da renda familiar. O parágrafo 4º da Cláusula 11ª do contrato firmado prevê, nos casos de redução de renda por mudança ou perda de emprego, "o direito de renegociar as condições de amortização, (...) mediante a dilatação do prazo de liquidação do financiamento, observado o prazo máximo de prorrogação constante na Letra C deste contrato" (fl. 28).
Tal cláusula contratual encontra suporte legal nos parágrafos 5º e 6º do artigo 9º do Decreto-Lei n° 2.164, com a redação dada pelo artigo 22 da Lei n° 8.004/90, in verbis:
§ 5º - A prestação mensal não excederá a relação prestação/salário verificada na data da assinatura do contrato, podendo ser solicitada a sua revisão a qualquer tempo.
§ 6º - Não se aplica o disposto no § 5º às hipóteses de redução de renda por mudança de emprego ou por alteração na composição da renda familiar em decorrência da exclusão de um ou mais co-adquirentes, assegurado ao mutuário nesses casos o direito à renegociação da dívida junto ao agente financeiro, visando a restabelecer o comprometimento inicial da renda.
Esse é o entendimento já demonstrado por esta Corte, como mostram os seguintes precedentes:
SFH. CONSIGNATÓRIA. REDUÇÃO DE RENDA. READEQUAÇÃO DO CONTRATO PARA MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE COMPROMENTIMENTO ESTABELECIDO NO CONTRATO. SUCUMBÊNCIA. 1. O direito à limitação do encargo mensal ao percentual máximo de comprometimento contratado é assegurado também para a hipótese de redução de renda. 2. Todavia, necessária a renegociação do mútuo, mediante a dilação do prazo de liquidação do financiamento, conforme o máximo estabelecido contratualmente para prorrogação. 3. Sucumbência recíproca.
- AC 2000.71.01.002763-8, 4ª Turma, Rel. Des. Federal MARGA INGE BARTH TESSLER, D.E. 16/12/2008
ADMINISTRATIVO. SFH. PCR. DESEMPREGO. REDUÇÃO DE RENDA. RENEGOCIAÇÃO. 1. Com base na Lei 8.692/93, art. 11, § 2º, é assegurado ao mutuário o direito de renegociação dos valores da prestação quando houver redução da renda familiar. 2. Recurso parcialmente provido.
- AC 2005.70.13.000014-0, 3ª Turma, Rel. Des. Federal CARLOS EDUARDO THOMPSON FLORES LENZ, D.E. 14/03/2007
PROCESSUAL CIVIL. SFH. CONSIGNATÓRIA. PCR. PERDA DA RENDA. DESEMPREGO. NECESSIDADE DE RENEGOCIAÇÃO DO DÉBITO. Nas lides do SFH em que o plano de reajustamento é o PCR, a perda de emprego c/c eventual redução da renda não é motivo hábil a impor ao agente financeiro valor inferior ao devido a título de prestação pactuada. Assiste, entretanto, ao mutuário, o direito à renegociação contratual, nos limites do contrato, com a finalidade de, transitoriamente, contornar momentânea diminuição do status quo econômico, existente quando da firmatura do contrato de mútuo. Insuficientes os depósitos, a hipótese é de procedência parcial da demanda.
- AC 1999.71.04.004562-6, 1ª Turma Suplementar, Rel. Juiz LORACI FLORES DE LIMA, D.J.U. 27/09/2006
Nessa equação, resta assegurado aos autores o direito à renegociação contratual mediante a dilação do prazo de financiamento em até 96 meses, em razão da redução da renda, conforme expressa previsão contratual (fl. 20).
Conclusão`
É pacífico na jurisprudência que a capitalização dos juros é vedada nos contratos de financiamento imobiliários, havendo apenas discução quanto a sua existência no uso da Tabela Price. Entendemos que a Tabela Price, apesar de oferecer prestações contínuas, do mesmo valor, é um sistema de amortização no qual os juros são calculados de forma capitalizada, portanto, sua utilização é ilegal e deve ser coibido o seu uso nos contratos de financiamento imobiliário.
O Coeficiente de Equalização de Taxas é uma forma ilegal de remunerar o empréstimo, pois é utilizado como forma de reajuste das parcelas do financiamento quando há índice previsto para tal finalidade denominado Plano de Equivalência Salarial – PES.
Cabe destacar ainda que será possivel revisar o prazo do financiamento quando a renda do mutuário diminuir e os valores das parcelas tornarem-se superiores ao percentual máximo da renda destinada ao pagametno das parcelas previsto no contrato.
