Tendo em vista os riscos apresentados na compra de um imóvel ou da casa própria, os valores envolvidos e o envolvimento familiar neste empreendimento são necessários uma série de cuidados para evitar aborrecimentos futuros e até mesmo perdas econômicas.
O primeiro cuidado a ser tomado por quem quer adquirir um imóvel é evitar o impulso. O imóvel é bonito, o consumidor gostou fechou o negócio e se não tomou o cuidado de verificar aspectos como localização, infra-estrutura do local e as condições de preservação do imóvel: abre-se uma porta para possíveis aborrecimentos e gastos com pequenas reformas, ou seja, um gasto a mais que não estava previsto nem no orçamento e nem no preço do imóvel na hora da compra.
Se possível vá acompanhado de um profissional de sua confiança que poça lhe dar informações precisas sobre condições das paredes, dos encanamentos da rede elétrica, conservação do teto, telhado, etc.
Em uma compra e venda deste porte, tudo é negociável, inclusive uma reforma ou diminuição do preço do bem face a necessidade de obras de conservação. O consumidor deve tomar muito cuidado porque existem problemas estruturais do imóvel que uma simples reforma não soluciona o problema, casa mal feita, geralmente tem que ser demolida e reconstruída, neste caso o consumidor deve ter a consciência desta necessidade na hora de fechar o negócio.
Visitar o imóvel durante o dia e a noite para verificar a quantidade de sol que pega no mesmo e até mesmo a quantidade de barulho e o trânsito, inclusive a condição da garagem se é de fácil estacionamento, que facilita o ir e voltar do trabalho diariamente. Verifique se a rua costuma ficar alagada em caso de chuvas, bem como a iluminação na rua e a qualidade da ventilação.
Um imóvel que recebe bastante sol é sempre preferível, tem melhor iluminação, ventilação, menos umidade e chance de formação de mofo e bolor, o que é ruim principalmente para pessoas alérgicas. Por isso, dê preferência para imóveis que tenham grandes áreas voltadas para o norte, que é a direção que mais recebe sol. Ter de fazer grandes deslocamentos para ir ao supermercado, farmácia ou padaria, não é nada conveniente, por isso veja na região os serviços e facilidades existentes, como escolas, comércio em geral, supermercados, parques e outros. Conversar com moradores pode ser uma das melhores formas de descobrir os pontos positivos e negativos sobre o local. Procure se informar se há na rua inundações, movimento noturno excessivo, feiras-livres, ou ainda outros acontecimentos freqüentes que possam perturbar a sua vida.
Verifique se o pagamento do IPTU está em dia. Vá direto à fonte: peça uma certidão negativa de IPTU na Prefeitura. Basta apresentar a capa do carnê do IPTU. Dependendo da cidade, a resposta é rápida. Se o proprietário não quiser fornecer a capa do carnê, fique atento. Talvez seja o caso de solicitar um documento mais detalhado, como uma Certidão de Débito da Prefeitura, que pode levar uma semana - documento, aliás, que será necessário futuramente para a transferência de propriedade do imóvel. A documentação correta é a principal arma para garantir a segurança do comprador. De posse de toda documentação, o pagamento pode ser integralizado.
Para ser proprietário de fato do imóvel, falta a última e mais importante etapa: encaminhar a elaboração da escritura ao escrevente do Cartório de Notas e registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Somente após o registro obtém-se o direito real sobre o imóvel, segundo a Lei 4.591, de 1964. Com o imóvel registrado, pode-se efetuar a transferência do IPTU para o nome do novo proprietário.
Aconselha-se aqui a efetuar o mais rápido possível o registro ou o protocolo. Quem registra antes é o proprietário. Sabe-se que as vezes pessoas má intencionadas, estelionatários, costumam vender u o mesmo imóvel para mais de uma pessoa, neste caso quem registra primeiro a compra e venda fica de dono do imóvel. Pra evitar esta situação é aconselhável que alguém fique no Registro de Imóveis aguardando uma ligação do uardando uma ligaçde Imaç, neste caso quem registra primeiro a compra e venda fica de dono do imque existem problemas estrutue confirmação do negócio para solicitar o protocolo de registro. É aconselhável a esta pessoa verificar se existe algum protocolo de registro de compra e venda do imóvel.
Segurança é tudo, nem todo mundo é mau caráter, mas não dá para facilitar e pensar que esse tipo de situação nunca vai nos acontecer.
Cuidados com contrato e documentação
Antes de fechar negócio, procure verificar junto à Prefeitura se há possibilidade de o imóvel ser desapropriado e também os seguintes documentos:
Do vendedor e de seu cônjuge- Certidão dos distribuidores cíveis;
- Certidão do distribuidor federal;
- Certidão de protesto.
- Certidão do distribuidor federal;
- Certidão de protesto.
Do imóvel
- Certidão vintenária;
- Certidão negativa de ônus e alienação;
- Certidão negativa de débitos fiscais, junto à prefeitura municipal, ou junto ao Incra, se for imóvel rural;
- Certidão previdenciária;
- Comprovante de pagamento de taxas de água, esgoto, luz e, se for o caso, de condomínio.
- Escritura definitiva registrada em nome do vendedor.
- Planta atualizada do imóvel e croquis de localização.
- Alvará de Construção e Habite-se, no caso de imóveis novos. Proposta e contrato de compra e venda.
- Certidão vintenária;
- Certidão negativa de ônus e alienação;
- Certidão negativa de débitos fiscais, junto à prefeitura municipal, ou junto ao Incra, se for imóvel rural;
- Certidão previdenciária;
- Comprovante de pagamento de taxas de água, esgoto, luz e, se for o caso, de condomínio.
- Escritura definitiva registrada em nome do vendedor.
- Planta atualizada do imóvel e croquis de localização.
- Alvará de Construção e Habite-se, no caso de imóveis novos. Proposta e contrato de compra e venda.
Sobre o contrato
- Leia atentamente o contrato, que deve especificar as obrigações e responsabilidades da empresa;· Se tiver dúvidas, antes de assinar, consulte um advogado ou um órgão de defesa do consumidor;
- Verifique se a proposta contém cláusula que permita o cancelamento - direito de arrependimento do negócio. É importante saber que, se quem desiste é o comprador, este perde o sinal. Se for o vendedor, este deverá restituir o valor do sinal em dobro.
- Risque os espaços em branco e rubrique todas as folhas do contrato;
- Exija cópia do contrato;
- Registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato de compra e venda. O contrato deve ser redigido de forma clara e com caracteres legíveis. As cláusulas que limitem os direitos do consumidor devem estar em destaque. Leia atentamente todo o contrato, observando os seguintes itens:
- examine o contrato e, na dúvida, solicite esclarecimentos ao vendedor. Se persistirem as dúvidas e antes de assiná-lo consulte o Procon ou advogado especializado;
- certifique-se de que todas as estipulações da proposta e os ajustes verbais também constam do contrato;
- o contrato deve conter os dados pessoais do proprietário e comprador, descrição e o valor total do imóvel, forma e local de pagamento, periodicidade anual segundo a legislação em vigor e índice de reajuste, penalidades no atraso de pagamento de parcelas, valor do sinal antecipado, existência de financiamento e todas as condições prometidas pelo vendedor, especialmente a data da escritura;
- verifique os casos e condições previstas para eventual rescisão.
- providencie o registro do contrato no Cartório Imobiliário competente. Se o pagamento for à vista solicite a lavratura da escritura definitiva.
- a compra e venda de imóvel entre particulares é regulada pelo Código Civil, não se caracterizando relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
- ao assinar o contrato, risque todos os espaços em branco e assine todas as páginas. Solicite que o contrato seja datado e assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. - exija na hora uma via do contrato original, reconhecendo firmas de todas as assinaturas e findo o pagamento do preço solicite a lavratura da escritura definitiva providenciando em seguida o registro no Cartório Imobiliário competente.
- Verifique se a proposta contém cláusula que permita o cancelamento - direito de arrependimento do negócio. É importante saber que, se quem desiste é o comprador, este perde o sinal. Se for o vendedor, este deverá restituir o valor do sinal em dobro.
- Risque os espaços em branco e rubrique todas as folhas do contrato;
- Exija cópia do contrato;
- Registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato de compra e venda. O contrato deve ser redigido de forma clara e com caracteres legíveis. As cláusulas que limitem os direitos do consumidor devem estar em destaque. Leia atentamente todo o contrato, observando os seguintes itens:
- examine o contrato e, na dúvida, solicite esclarecimentos ao vendedor. Se persistirem as dúvidas e antes de assiná-lo consulte o Procon ou advogado especializado;
- certifique-se de que todas as estipulações da proposta e os ajustes verbais também constam do contrato;
- o contrato deve conter os dados pessoais do proprietário e comprador, descrição e o valor total do imóvel, forma e local de pagamento, periodicidade anual segundo a legislação em vigor e índice de reajuste, penalidades no atraso de pagamento de parcelas, valor do sinal antecipado, existência de financiamento e todas as condições prometidas pelo vendedor, especialmente a data da escritura;
- verifique os casos e condições previstas para eventual rescisão.
- providencie o registro do contrato no Cartório Imobiliário competente. Se o pagamento for à vista solicite a lavratura da escritura definitiva.
- a compra e venda de imóvel entre particulares é regulada pelo Código Civil, não se caracterizando relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
- ao assinar o contrato, risque todos os espaços em branco e assine todas as páginas. Solicite que o contrato seja datado e assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. - exija na hora uma via do contrato original, reconhecendo firmas de todas as assinaturas e findo o pagamento do preço solicite a lavratura da escritura definitiva providenciando em seguida o registro no Cartório Imobiliário competente.
Alerta para os cuidados na hora de comprar um lote
Ao adquirir terrenos ou imóveis em loteamento é necessário que o consumidor tenha muita cautela, pois existe uma grande quantidade deles vendidos irregularmente. São lotes clandestinos, localizados em área de proteção ambiental, com impedimentos judiciais, etc. O consumidor que efetuar a compra de um lote irregular não poderá registrá-lo, pois só terá posse de um contrato de compra e venda e assim sendo não poderá ser lavrada a escritura definitiva e , ainda, poderá ser (dependendo do caso) obrigado judicialmente a desocupar o bem.
Portanto, antes da aquisição o consumidor deve estar atento a alguns pontos:
- Visitar o local para evitar comprar um brejo, parte de lote, fração ideal, morro ou área preservada,
- Verificar se existe infra-estrutura e serviços, como por exemplo: transporte, rede de água, energia elétrica, asfalto, entre outros.
- Pedir a para ver a planta devidamente aprovada pela Prefeitura onde estiver localizado;
- Solicitar a certidão negativa de débito do Imposto Territorial Urbano, evitando-se assim, surpresas relativas a valores de débitos pendentes;
- Em se tratando de chácaras, sítios, frações ideais, etc., em zona rural, procure a Delegacia Regional do Incra ( Instituto Nacional de Colonização e reforma Agrária), pois é este órgão que autoriza o desmembramento de área, desde que obedecida a fração mínima de parcelamento definida para região;
- Antes da compra, verifique no Cartório de Registro de Imóveis da região se o loteamento está registrado. Peça uma certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações. Isto provará que o imóvel está desembaraçado e quem é o verdadeiro proprietário.
- A proposta de compra e venda deverá ser feita em 02 (duas) vias, ficando uma para o consumidor e deverá conter todas as condições da compra, informações passadas verbalmente pelo vendedor, em especial no tocante a identificação do lote; valor total do terreno e do sinal dado; modo de pagamento; valor das parcelas e vencimento das mesmas e índices de reajuste, prazo para aceitação e para celebração do contrato;
- No pagamento do sinal as partes podem estabelecer o direito de arrependimento, cancelando o negócio. Fique atento às condições estabelecidas para desistência, não aceite cláusula que preveja a perda total das prestações pagas pois é ilegal.
- Ao consolidar a compra o consumidor deve se certificar se no texto do contrato final de compra e venda tem as mesmas cláusulas e condições da proposta de compra e venda, além dos dados básicos para formulação de qualquer tipo de contrato, tais como:
- dados pessoais e endereços das partes envolvidas;
- nome e localização do imóvel;
- número e data do registro;
- descrição; confrontações; áreas e demais características do imóvel;
- preço total e parcelado; prazo do financiamento;
- valor do sinal; forma e local do pagamento;
- periodicidade de reajuste das parcelas ( anual, segundo legislação em vigor);
- declaração das restrições urbanísticas da legislação local;
- se a compra for por metragem, como será feito o acerto, caso seja encontrada alguma diferença, e por fim, todas condições prometidas pelo vendedor.
- Verifique com antecedência se há outras despesas ou obrigações a serem cumpridas como: taxa de conservação e manutenção, condomínio, padrão construtivo, entre outros.
- Outro fator importante é averiguar junto à Prefeitura sobre a possibilidade de desdobramento do lote, caso esteja sendo vendido meia unidade, pois caso contrário não será possível sua regularização ( aprovação da planta para construção, escritura definitiva, imposto, numeração individualizada da casa, etc.,...);
- Verifique junto ao Poder Público se há algum processo em curso de desapropriação da área que esta sendo comprada, pois evitará futuros problemas e eventuais prejuízos.
- O contrato deverá ter todas as folhas rubricadas e todas as vias assinadas e datadas, ficando uma cópia original de posse do consumidor para ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região. Não se esqueça de riscar todos os espaços em branco que sobrarem.
- Guarde todos os recibos referentes ao pagamento do lote até a sua quitação total, pois eles serão necessários na hora de providenciar a escritura.
- Não deixe de pagar as prestações mesmo que o vendedor (aquele que figura no contrato) não queira recebê-las ou se houver divergência quanto ao valor cobrado. Nestes casos, o comprador poderá efetuar o depósito das prestações extra judicialmente na forma da lei, ou judicialmente por meio de advogado.
- Lavrada a escritura no Tabelionato, registre-a imediatamente no Cartório de Registro de Imóveis da região. As despesas quanto a estes serviços são de responsabilidade do comprador, lembrando que sobre a transferência incide imposto.
- Deve o novo proprietário solicitar junto a Prefeitura, por escrito, a alteração do Imposto Territorial para seu nome e endereço.
- Se não houver intenção de construir de imediato, mantenha o terreno sempre limpo e faça uma proteção, de acordo com as especificações da Prefeitura, para evitar invasões e multas.
- Atenção redobrada deve ser dada a aquisição de terrenos localizados em áreas de proteção aos mananciais (áreas legalmente protegidas como represas, rios, nascentes, etc. para garantia da preservação dos recursos hídricos destinados, inclusive, ao fornecimento de água potável), que além de apresentarem restrições de uso e construção, também necessitam de aprovação de órgãos específicos.
- Verificar se existe infra-estrutura e serviços, como por exemplo: transporte, rede de água, energia elétrica, asfalto, entre outros.
- Pedir a para ver a planta devidamente aprovada pela Prefeitura onde estiver localizado;
- Solicitar a certidão negativa de débito do Imposto Territorial Urbano, evitando-se assim, surpresas relativas a valores de débitos pendentes;
- Em se tratando de chácaras, sítios, frações ideais, etc., em zona rural, procure a Delegacia Regional do Incra ( Instituto Nacional de Colonização e reforma Agrária), pois é este órgão que autoriza o desmembramento de área, desde que obedecida a fração mínima de parcelamento definida para região;
- Antes da compra, verifique no Cartório de Registro de Imóveis da região se o loteamento está registrado. Peça uma certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações. Isto provará que o imóvel está desembaraçado e quem é o verdadeiro proprietário.
- A proposta de compra e venda deverá ser feita em 02 (duas) vias, ficando uma para o consumidor e deverá conter todas as condições da compra, informações passadas verbalmente pelo vendedor, em especial no tocante a identificação do lote; valor total do terreno e do sinal dado; modo de pagamento; valor das parcelas e vencimento das mesmas e índices de reajuste, prazo para aceitação e para celebração do contrato;
- No pagamento do sinal as partes podem estabelecer o direito de arrependimento, cancelando o negócio. Fique atento às condições estabelecidas para desistência, não aceite cláusula que preveja a perda total das prestações pagas pois é ilegal.
- Ao consolidar a compra o consumidor deve se certificar se no texto do contrato final de compra e venda tem as mesmas cláusulas e condições da proposta de compra e venda, além dos dados básicos para formulação de qualquer tipo de contrato, tais como:
- dados pessoais e endereços das partes envolvidas;
- nome e localização do imóvel;
- número e data do registro;
- descrição; confrontações; áreas e demais características do imóvel;
- preço total e parcelado; prazo do financiamento;
- valor do sinal; forma e local do pagamento;
- periodicidade de reajuste das parcelas ( anual, segundo legislação em vigor);
- declaração das restrições urbanísticas da legislação local;
- se a compra for por metragem, como será feito o acerto, caso seja encontrada alguma diferença, e por fim, todas condições prometidas pelo vendedor.
- Verifique com antecedência se há outras despesas ou obrigações a serem cumpridas como: taxa de conservação e manutenção, condomínio, padrão construtivo, entre outros.
- Outro fator importante é averiguar junto à Prefeitura sobre a possibilidade de desdobramento do lote, caso esteja sendo vendido meia unidade, pois caso contrário não será possível sua regularização ( aprovação da planta para construção, escritura definitiva, imposto, numeração individualizada da casa, etc.,...);
- Verifique junto ao Poder Público se há algum processo em curso de desapropriação da área que esta sendo comprada, pois evitará futuros problemas e eventuais prejuízos.
- O contrato deverá ter todas as folhas rubricadas e todas as vias assinadas e datadas, ficando uma cópia original de posse do consumidor para ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região. Não se esqueça de riscar todos os espaços em branco que sobrarem.
- Guarde todos os recibos referentes ao pagamento do lote até a sua quitação total, pois eles serão necessários na hora de providenciar a escritura.
- Não deixe de pagar as prestações mesmo que o vendedor (aquele que figura no contrato) não queira recebê-las ou se houver divergência quanto ao valor cobrado. Nestes casos, o comprador poderá efetuar o depósito das prestações extra judicialmente na forma da lei, ou judicialmente por meio de advogado.
- Lavrada a escritura no Tabelionato, registre-a imediatamente no Cartório de Registro de Imóveis da região. As despesas quanto a estes serviços são de responsabilidade do comprador, lembrando que sobre a transferência incide imposto.
- Deve o novo proprietário solicitar junto a Prefeitura, por escrito, a alteração do Imposto Territorial para seu nome e endereço.
- Se não houver intenção de construir de imediato, mantenha o terreno sempre limpo e faça uma proteção, de acordo com as especificações da Prefeitura, para evitar invasões e multas.
- Atenção redobrada deve ser dada a aquisição de terrenos localizados em áreas de proteção aos mananciais (áreas legalmente protegidas como represas, rios, nascentes, etc. para garantia da preservação dos recursos hídricos destinados, inclusive, ao fornecimento de água potável), que além de apresentarem restrições de uso e construção, também necessitam de aprovação de órgãos específicos.
Lembre-se, a informação é um direito básico do consumidor, logo ele deve exercê-la. Caso haja qualquer tipo de dúvida ou insegurança antes de assinar o contrato procure um advogado ou um órgão de defesa do consumidor para que o contrato seja analisado.
Texto adaptado do Procon de Vitória.
